청약 당첨이 되었다면 당장 계약금이 필요합니다. 분양가 9억 인 아파트의 경우 계약금이 20%라면 납부해야 할 계약금은 총 1억 8000만 원입니다. 이때 중도금은 60% 중 자납 해야 하는 20%는 1억 8000만 원입니다. 따라서 입주 전 3억 6000만 원의 자금이 필요합니다.
입주 시 필요한 돈은 얼마일까?
입주 시에는 분양가 외에도 추가 금액이 붙습니다. 발코니 확장비, 중도금 후불이자, 등기비 등 세금이 붙는데 이러한 금액이 생각보다 큽니다. 이때 확장비를 1000만 원, 중도금 후불 이자 2500만 원, 취등록세 등기비를 3000만 원으로 잡아볼게요. 분양가 9억에 이러한 추가 금액 6500만 원을 더하고, 입주 전 낸 계약금과 중도금 자납을 빼고, 대출 3억 6000만 원을 빼면 입주 시 필요한 금액을 계산할 수 있습니다.
9억 65000만원 - 입주 전 낸 3억 6천만 원 - 대출 3억 6천만 원 = 2억 4500만 원
입주 전 잔금대출은 분양가가 아닌 KB시세의 40%로 받습니다. 재개발/재건축은 입주 전 조합원 입주권이 거래되기 때문에 이게 시세로 반영됩니다.
9억에 분양한 이 아파트의 현제 시세가 12억이라면 잔금대출은 9억이 아닌 12억의 40%가 되기 때문에 입주 시 필요한 돈은 계산한 것 보다 적어지게 될 것입니다.
투기과열지구에서 주택 매입 시 기존 전세대출 회수
전세대출에 대한 규제가 강도 높게 추진되고 있는데요, 투기지역과 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 구입한 경우 전세대출보증이 제한이 됩니다. 그리고 전세대출보증을 신청받은 후 차주가 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출이 회수 조치됩니다. 단 구입 아파트에 기존 임대차 계약 잔여기간이 남아 있다면 그 기간까지는 대출 회수가 유예됩니다. 규제지역에 집을 산다면 무조건 실거주를 해야 합니다. 아래 사항일 경우에는 전세대출이 가능합니다.
직장이동 등 실수요로 전세대출을 받고자 하는 경우
- 직장 이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양/치료, 학교 폭력 피해 등 실수요의 경우
- 구입 아파트 소재 특별시/광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우
- 구입한 아파트/전세주택 모두에서 세대원 실거주 시 전세대출의 경우
위 3가지 조건이 모두 충족이 되면 전세대출을 받을 수 있습니다.
또한, 현재 무주택인 경우라면 연봉 1억 원 이하의 중/저소득자, 1억원 초과의 고소득자 모두 전세 대출을 받을 수 있습니다. 1 주택자라면 기존에는 시가 9억 원 이하 주택을 가진 중/저소득자에 한 해서만 전세대출이 가능했었습니다. 단, 9억 이하의 주택을 소유한 1 주택자이면서 1억 원 초과의 고소득자의 경우 공적보증만 제한을 받아, 사적 보증 서울보증기금(SGI)에서 전세대출을 받을 수 있습니다.
그런데, 6.17 부동산 대책 이후부터 주택도시보증공사(HUG)의 1 주택자 대상 전세대출 보증한도가 4억에서 2억으로 축소되었습니다. 그리고 연봉 1억 이상의 고소득자 혹은 9억 원 초과의 고가 주택을 가진 자, 1 주택 이상 혹은 다주택자인 경우 전세자금 대출을 받을 수 없습니다. 아래 표를 참고하시기 바랍니다.
[ 보증 기관별 전세대출 보증 취급 현황 ]
| 구분 | 주택금융공사(HF) | 주택도시보증공사(HUG) |
| 주택 보유 수 | 다주택자 제한, 고가 1주택자(시가 9억원 초과) 제한 | |
| 임차보증금 한도 | 수도권 5억원, 지방 3억원 | 수도권 5억원, 지방 4억원 |
| 최대 보증한도 | 2억원(임차보증금 80% 이내) | 수도권 4억원, 지방 3.2억원(임차보증금 80% 이내) |
- 주택 수에 포함 되는 기준은 주택 및 복합용도 주택('상가 및 주택')을 포함해서 산정합니다. 분양권, 오피스텔, 입주권은 제외입니다.
- 주택 보유 수 산정 기준은 신청인과 배우자를 합한 부부합산 기준입니다.
- 고가주택 여부는 KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 기준으로 합니다.
- 시가 9억 초과 여부는 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장 시에는 대출 신청일의 시세 기준으로 판단합니다.
분양가에 따라 올라가는 취득세
취득세란 부동산 등의 자산을 취득하면 그에 대해 부과되는 세금인데요, 주택 취득에 따른 거래 금액과 전용면적에 따라 금액이 다릅니다. 거래 금액이 크고, 전용면적이 넓을수록 취득세가 올라갑니다.
이때 유상옵션 비용이 추가된 총금액에 대한 세율이 적용되므로 유상옵션 비용도 고려하여 취득세 준비를 해야겠습니다.
중도금 대출은 9억 원 이하여야 가능한데요, 이때 중도금 대출은 유상 옵션비를 포함한 금액이 아니라 분양가만을 기준으로 합니다. 취득세만 유상 옵션비를 포함한 총금액으로 계산되니 착오 없으시길 바랍니다.
[ 주택 취득세율 ]
| 과세표준 | 세율 |
| 6억 이하 | 1% |
| 6.01억 | 1.01% |
| 8억 | 2.33% |
| 9억 | 2.99% |
| 9억 초과 | 3% |
지금까지 청약 당첨 시 자금조달 계획에 대해서 말씀드렸습니다. 감사합니다.
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