주택 청약 당첨 시 필요 자금 조달 방법, 대출

주택청약 시 필요 자금 중 대출에 대해 이야기 해 보겠습니다. 중도금이란 부동산 거래에서 계약금과 잔금 사이에 내야 하는 돈으로 아파트 건물이 완공되기 전에 내는 돈이라 보증의 실체가 없습니다. 즉 아파트가 아직 지어지기 전이기 때문에 주택담보가 아니라 신용대출의 성격으로 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF) 두 개의 공사에서 보증을 해줍니다. 

 

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LTV, DTI, DSR

 

뉴스에서 LTV, DIT라는 단어가 자주 언급되는데요, LTV(Loan to value ratio) ,DTI(Debt to income) 두 가지 모두 대출액의 비율을 의미합니다. 주택담보 대출을 뜻하는 LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이고, LTV는 총부채상환비율로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출 한도를 정하는 계산 비율입니다. 이제 이 두 가지의 의미를 아시겠죠?

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 DTI 더 강화된 지표로, DTI가 기존 대출의 이자 상환부담만을 대상으로 계산했던 것과 달리 DSR은 원리금 상환 부담까지 감안하여 계산합니다. 

 

LTV는 대출 시 개인의 소득은 보지 않고, 담보 주택의 가치를 봅니다. 중도금대출은 LTV로 개인의 상환능력을 보는 DTI와는 상관이 없습니다. 중도금대출은 잔금납부 시점에 모두 상환이 되어야 하며 이 때 중도금 대출은 주택담보 대출로 전횐이 됩니다. 전환할 때는 DTI, DSR(Debt Service Ratio) 즉 개인의 상환능력에 따라 대출액이 달라질 수 있습니다. 

 

LTV (주택담보인정비율)	LTV  = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제소액임차보증금)/담보가치 주택을 담보로 돈을 빌릴때 인정되는 자산가치의 비율 KB시세 기준 3억원 대출가능 금액은(60%) 1억 8000만원
DTI (주택담보 부채의 원금+이자)	DTI = (모든 주택담보대출 연간 원리금상환액 + 기타 대출이자 상환액)/연소득 DTI는 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정한 비율이므로, DTI를 올리면 대출한도가 높아짐
DSR (모든 부채의 원금+이자)	DSR = (모든 주택담보대출 연감 원리금상환액 + 기타대출 연간 원리금상환액)/연소득 DSR은 실제 대출금리, 잔액, 기간으로 실제 원리금을 산출함

 

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대출 순서에 따라 달라지는 한도

 

중도금대출 보증한도는 인당 주택도시보증공사(HUG)의 경우 수도권 및 광역시는 5억, 지방은 3억까지 가능하며 대출 가능 금액 이내에서 대출금액의 80%까지만 가능합니다. 한국주택금융공사(HF)는 수도권 및 광역시 3억, 지방은 2억원 이내에서 분양가의 60~70%까지 대출을 받을 수 있습니다. 

 

1인당 한도라서 부부라면 HUG 보증을 남편과 아내가 각각 5억씩, 최대 10억을 받을 수 있는 것이죠. 이용 한도는 지역별로 나뉘는데, 규제지역은 세대당 1건, 미조정지역은 세대당 2건을 받을 수 있습니다. 

 

여기서 순서가 무지 중요한데요, 비조정지역에서 중도금 대출을 받은 뒤 다시 규제지역에서 중도금 대출을 받으면 대출이 나오지 않습니다. 반대로 규제지역에서 1건의 중도금대출을 받고, 다시 비조정지역에서 주택을 구입할때는 대출이 가능합니다. 그런데 규제지역 먼저 청약을 한 뒤, 비조정지역으로 가는 순서가 누구에게나 맞는 것 아닙니다. 청약은 가점과 가용자금에 따라 적합한 단지가 달라 만약 가점이 낮다면 비조정지역에 2채를 청약하여 당첨을 받거나 매수하는 것이 더 나을 수 있습니다. 

 

 

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중도금 한도는 대출가능 금액의 80%까지

 

중도금 보증한도는 대출가능 금액 내에서 대출 금액의 80%입니다. 분양가 전체가 아닌 대출가능 금액이라는 점이 중요한데요, 중도금은 전체 분양가의 60%입니다. 그 60% 중에 80%가 HUG에서 보증을 해주고, 나머지 20%는 은행에서 개인 신용대출로 나옵니다 

 

투기과열지역의 경우에는 중도금대출 비율이 40%인데요, 분양가 7억인 아파트가 있다면 40%에 해당하는 2억8000만원 중 80%인 2억 2400만원이 HUG에서 보증을 서주는 것이고, 나머지 20%에 해당하는 5600만원은 개인신용으로 나오는 것입니다. 

 

 

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규제지역 여부에 따라 달라지는 중도금대출 비율

 

규제/비규제 지역에 따라 중도금 대출 비율이 달라집니다. 먼저 투기과열지구는 중도금대출이 전체 60%중 40%만 나옵니다. 나머지 20%는 자납, 즉 대출 없이 본인이 내야 합니다. 조정대상지역은 50%로, 10%는 자납을 해야 합니다. 비조정지역은 60%의 중도금대출을 소득증빙만 된다면 받을 수 있습니다. 

 

원칙적으로 1주택자는 규제지역에서 중도금 대출이 나오지 않지만, 기존 주택 처분 서약을 하면 무주택세대주와 같은 조건으로 중도금대출을 받을 수 있습니다. 

2주택 이상을 소유한 다주택자의 경우 비조정지역에서는 60% 중도금대출이 나오지면, 규제지역에서는 중도금 대출이 전혀 나오지 않습니다. 

분양가 9억 초과 주택도 중도금대출이 금지되어 있습니다. 다만, 9억 초과 기존 구축된 주택을 매수할 때에는 투기과열지구의 경우는 9억이하까지만 KB시세의 40%, 9억 초과분은 20%의 대출을 받을 수 있습니다. 조정대상지역의 경우에는 9억 이하까지는 50%, 9억 초과분은 30%까지 대출을 받을 수 있습니다. 

 

 

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중도금대출과 주택담보대출의 차이

 

중도금대출은 집이 지어지기 전 지역에 따른 비율에 맞춰 받은 대출을 의미합니다. 건설사 보증 대출로 건설사와 특정 은행이 맺은 계약에 따라 대출이 이뤄지기에 해당 은행에서만 보증금 대출이 가능합니다. 이후 입주 시기가 되면 분양 받은 주택을 담보로 주택담보 대출로 전환이 됩니다 이때 대출 은행은 정해져 있지는 않습니다. 중도금대출은 LTV를 기준으로 , 주택담보대출은 DTI를 기준으로 합니다. 정리하면 기존의 중도급대출은 입주 시기에 주택담보대출로 전환이 되는 것입니다. 

 

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서민 실수요자 찬스

 

중도금 대출은 잔금을 내는 시점에 바로 상환을 해야 합니다. 중도금 대출은 잔금 납부 시점에 모두 상환되어야 하며 이때 중도금 대출은 주택담보로 전환이 됩니다. 주택담보대출은 개인 상환 능력을 보는 DTI로 투기지역 및 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%가 가능합니다. 이때 서민 실수요자의 요건을 충족하게 되면 10% 씩 추가로 더 대출을 받을 수 있습니다.  

서민 실수요자란 무주택 세대주에 투기지역, 투기과열지구에서는 주택 가격 6억 원 이하에 부부합산 연 소득이 8000만원 이하인 자를 말합니다. 조정대상지역은 주택가격 5억 원 이하에 부부합산 연 소득 8000만원인 자입니다. 

 

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규제지역, 자금조달계획서 제출

 

투기과열지수와 조정대상지역은 금액 상관없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 계약금과 중도금대출, 잔금을 어떤 방법으로 조달할지에 대해 설명하는 계획서로 불법 증여를 막기 위한 정부의 방침입니다. 투기과열지구의 경우에는 예금잔고, 주식보유 내용 등 15여 종의 증빙서류를 내야 합니다. 

 

 

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지금까지 주택 청약 당첨 시, 자금 조달 방법 (중도금대출, 주택담보대출)에 대해 말씀드렸습니다.

감사합니다.

중도금대출/주택담보대출