부동산 투자의 흐름, 주택 시장에도 사이클이 있다.

주식시장에도 사이클이 있듯이 부동산 시장에도 사이클이 있다고 합니다. 부동산 가격이 언제 오르고 내릴지 걱정하기보다는 전체 사이클을 보는 눈을 키워야 할 것 같습니다. 

 

 

사계절이 있는 주택시장

 

주택시장은 침체기 → 회복기 → 상승기 → 과열기 → 침체기 순으로 사이클이 순환됩니다. 이러한 주택시장의 사이클은 지역마다 모두 다릅니다.  지역마다 다르니 투자 기회를 찾으려면 적당한 타이밍을 잘 찾으면 된다고 할 수 있겠네요. 

 

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매매와 전세가 붙은 회복기

 

주택시장이 침체기일 경우에는 사람들이 집을 사려고 하지 않습니다. 그럼 수요는 전/월서로 합니다. 그렇게 되면 전세가 오를 수밖에 없습니다. 그래서 회복기에는 떨어진 매매가와 오른 전세가가 붙는 시점이 옵니다. 이때를 투자자들은 "황금타이밍"이라고 합니다. 이때부터 전세 레버지리 투자의 적기로 볼 수 있겠습니다. 전세를 끼고 집을 매수하는 갭 투자를 말합니다. 전세가와 매매가 차이 금액만큼만 투자해서 집을 살 수 있는 거죠.

 

매마와 전세의 갭이 붙어 실투자금이 적게 들어가는 황금타이밍인 회복기 때는 갭 투자, 중소형, 구축들이 투자 종목을 주목을 받습니다. 매매와 전셋값이 큰 차이가 없어지면 실수요자들은 "이제 전셋값 올려주는 것도 지긋지긋하다"라면 매매로 갈아타기 시작합니다. 그래서 초기에는 실 수요자들이 접근하기 쉬운 외곽은 중소형 구축부터 오르기 시작합니다. 

1기 신도시는 서울을 대체하기 위해 건설한 도시로 성남 분당, 고양 일산, 군포 산본, 부천 중동, 안양 평촌 5곳입니다.  이 5개 신도시 부터 갭이 붙어 오리기 시작했는데요, 매매와 전세가 붙는 건 신축이 아닌 구축이기 때문입니다. 신도시의 입주 물량이 많은 곳은 매매와 전셋값이 벌어져 있습니다. 투자자들은 학군, 생활편의시설 등 인프라가 완벽히 갖춰진 1기 신도시의 낡은 아파트를 매매한 뒤 새 집처럼 리모델링을 하고 전셋값을 최고가로 세팅합니다. 전세가가 오르면 매매가 상승으로 이어지며 매매가와 전세가가 동반 상승을 하게 됩니다. 

 

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매도의 적기인 과열기

 

2016년 부터 매매와 전세가 동반 상승하며 상승기로 진입을 하게 됩니다. 상승기에는 그동안 분양을 하지 않았던 건설사들이 상승장 분위기를 보고 많은 양의 아파트를 분양하기 시작합니다. 그래서 분양권, 신축, 중대형 중심지가 오르기 시작합니다. 외곽에서 시작해 강남 같은 점점 더 좋은 입지, 좋은 집들로 수요가 몰리게 됩니다. 

 

그러나 전세값은 무한정 오르지는 않습니다. 주변에 호재가 있다고 해서 전셋값이 계속 오르진 않습니다. 전세는 실수요자 받아줄 수 있는 정도까지만 오르는데요, 매매는 다릅니다. 매매는 실사용 가치에 미리 가치, 즉 투자가치가 더 해지기 때문입니다. 전세나 매매 모두 수급에 영향을 많이 받지만 매매는 다른 요인에 더 많은 영향을 받습니다. 특히 서울은 일자리, 교통, 재개발, 재건축 등 개발호재가 많이 있죠.  이런 지역들 중 공급이 부족한 지역은 그 미래가치를 발판으로 넘치는 유동성과 만나 빠르게 상승하게 됩니다. 이때가 바로 과열기로 매매와 전세가 벌어집니다. 이때가 매도의 적기입니다. 투자가 관점에서는 실투자금이 적게 들어가고, 시세차익을 많이 받고 파는 게 최고인 것이죠. 

 

내 집 마련의 관점이라면 좀 다르겠지만, 수급이 불일치하고 앞으로 상승 에너지가 있는 곳이라면 과열기여도 내 집 마련을 해야 합니다. 현재 서울이 여기에 해당합니다. 

 

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지금까지 주택시장 사이클에 대해서 말씀드렸습니다. 감사합니다.