주택공급 확대를 위한 도시형 생활주택/오피스텔 제도 개선 내용 알아보기

판교 대장지구 SK뷰 테라스 청약 열기를 보면서 도시형 생활주택에 대해 관심을 가지게 되었습니다. 그래서 도시형 생활주택에 대해 알아보고 있습니다. 

지난 9월 16일 단 하루 청약을 진행했던 판교 대장지구 SK뷰 테라스의 각 평형별 경쟁률은 엄청났습니다. 300가구 미만의 도시형 생활주택(아파트가 아님)이라 분양가 상한제 적용도 안되어 평당 분양가가 3천만 원을 넘었습니다. 또한 중도금 대출도 안 아오는 상황에서 분양가 12~13억은 부담스러운 가격이 아닐 수 없음이 도, 청약에 많은 사람들의 관심이 쏠렸습니다. 

 

판교 대장지구 SK 뷰(VIEW) 테라스, 넣을까 말까?

 

판교 대장지구 SK 뷰(VIEW) 테라스 청약 경쟁률

물론, 인당 3개까지 중복 청약이 가능하기 때문에 일부 허수가 포함되어 있을 수는 있습니다. 그렇다고 해도 경쟁률이 높은 편이었습니다. 

게다가, 지난 9월 15일 정부에서 도시형생활주택과 아파텔에 대해 주택제도 개선 완화 정책을 발표했습니다. 그 내용을 살표 보도록 하겠습니다.

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도시형생활주택과 아파텔에 대해 주택제도 개선 완화 정책

(출처 : 국토교통부)

 

 (출처 : 국토교통부)

 

1. 도심 주택공급 확대 관련

1.1 도시형 생활주택

도시형 생활주택은 부지확보가 어려운 도심에도 공급이 가능하도록 건축 규지 등이 완화되어 있으나, 좁은 면적 등으로 선호도가 감소하는 추세입니다.  향후 도심 내 우수 입지에 2~3인 가구도 쾌적하게 거주 가능한 중소형 평형 주거공간 공급이 확대될 수 있도록 아래와 같이 개선합니다. 

• 향후 도심 내 우수 입지에 2~3인 가구도 쾌적하게 거주 가능한 중소형 평형 주거공간 공급이 확대 될 수 있도록,
• ‘원룸형’ 도시형 생활주택을 ‘소형’으로 개편하여 허용면적을 가족형 평형인 전용 60㎡까지 확대하고,
• 공간 구성도 당초 2개에서 최대 4개(침실3 + 거실 1 등)까지 완화함(주택법 시행령 개정, ~‘21.12)

※ 도시형 생활주택 : 도시지역에 건설하는 300세대 미만의 국민주택 규모의 주택(원룸형, 단지형 다세대‧ 연립)

1.2 주거용 오피스텔

오피스텔은 건축법 상 업무시설로 분류되나, 주거기능을 일부 인정하여 전용 85㎡ 이하인 경우만 바닥난방 설치를 허용하고 있습니다. 다만, 오피스텔은 발코니 설치 및 확장이 불가하여 동일 전용면적 아파트에 비해 실사용 면적이 작아, 3~4인 가구가 거주하기에는 한계가 있었습니다. 이에 아래와 같이 개선합니다. 

오피스텔 내 바닥난방 설치가 허용되는 면적 기준을 기존 전용 85㎡에서 3~4인 가구가 선호하는 아파트 전용면적 85㎡과 유사한 실사용 면적인 전용 120㎡까지 확대하여, 도심 내 중대형 오피스텔 공급을 촉진할 계획입니다.(오피스텔 건축기준 개정, ~‘21.11)

1.3 기금/세제 지원

도시형 생활주택, 오피스텔 등이 ‘21~ ’22년 간 집중 공급되도록 민간 건설사 등에 대한 주택도시 기금 건설자금 융자 한도를 현행 대비 약 40% 상향하고, 대출 금리도 현행 대비 1% p 인하하겠습니다.(기금운용계획 변경, ~’21.10)

주택도시기금 융자조건 개선

현재 민간 사업자(법인)가 과밀억제권역 내에서 오피스텔을 신축하는 경우 취득세가 중과*되고 있으나, LH 등과 매입약정 (‘21~’ 22년 약정분 한정)을 통해 공공임대로 공급하기로 한 경우는 취득세 중과를 배제할 계획입니다.(지방세법 시행령 개정, ~‘21.12)

* (취득세율) 토지분 : 4%(기본) + 4%(중과) = 8% / 건축분 : 2.8%(기본) + 1.6%(중과) = 4.4%

 

1.4 공유형 주거서비스

민간사업자가 일반 국민들을 대상으로 공유형 주거 서비스를 제공할 수 있도록 제도도 신설하겠습니다.
민간 사업자가 일반인 대상으로 공유형 주거 서비스를 제공할 수 있도록 규제 챌린지, 전문가 의견수렴 등을 통해 용도를 신설하고 건축기준을 마련하는 등 제도적 기반을 마련하겠습니다. (건축법·민특법 시행령 개정, ~’ 22.3)

※ 다만, 질서 있는 제도 운영을 위해 민간임대 등록사업자에 한해 적용

2. 아파트 공급 속도 제고 관련

2.1 통합심의

현재 지자체가 주택건설 사업과 관련 있는 건축, 경관, 교통 등 각종 인·허가 사항을 한 번에 심의할 수 있는 통합심의 제도가 존재하나, 임의규정으로 적극적인 활용에 한계가 있었습니다.

* 지난 5년 간 통합심의 제도를 활용한 지자체는 전체의 16% 수준에 불과(37/228)

앞으로는 사업주체가 통합심의를 신청하는 경우, 해당 지자체는 특별한 사유가 없는 한 원칙적으로 통합심의를 의무 시행하도록 하여 인·허가 소요기간을 획기적으로 단축(예: 9개월→2개월)하겠습니다. (주택법 개정안 발의, ~‘21.10)

2.2 HUG 고분양가 관리제도

심사기준 전면 개편(‘21.2) 이후에도 업계 등에서 분양가 산정 기준 등에 대한 합리성 보완* 등 개선 요구가 지속된 바 있습니다.

* 예시: 수도권·광역시 등에서 최근 분양·준공된 사업장이 없는 경우 비교 사업장이 부족하여 고분양가 심사 가격이 감소하는 경향
* HUG :  주택도시 보증 공사

단지 규모 및 브랜드 등이 유사한 인근 사업장 시세 반영, 세부 심사기준 공개 등 제도 운영과정의 합리성과 투명성을 강화하는 개선방안을 마련하겠습니다.(HUG 분양가 심사 매뉴얼 개정 ~‘21.9)

 

고분양가 관리제도 개선방안 

2.3 분양가 상한제

분양가 상한제 지역의 분양가는 해당 시·군·구 분양가 심사위원회에서 심사 중이나, 지자체마다 분양가 인정 항목, 심사 방식 등이 각기 달라 예측 가능성이 떨어진다는 지적이 있었습니다.

이에, 분양가에 대한 예측 가능성을 높일 수 있도록 분양가 심의 기준을 구체화하는 심사 기준을 마련하겠습니다. (분양가 심사 업무 매뉴얼 개정, ~‘21.10)

 

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주택공급을 늘리기 위한 방안으로 도시형 생활주택과 오피스텔의 기준을 완화하겠다는 건데요, 앞으로 많은 건설사들이 도시형 생활주택과 오피스텔을 많이 분양할 것 같습니다. 도시형 생활주택과 오피스텔은 아파트와는 분명히 차이가 있어 장단점이 있을 텐데요. 앞으로의 주택 공급 상황을 지켜봐야 할 것 같습니다.